용적이양제 도입! 도시 개발의 새로운 패러다임, 어떻게 준비할 것인가?

출처:동아일보

2025년 하반기, 서울시는 국내 최초로 '용적이양제(Transfer of Development Rights, TDR)'를 도입하여 도시 개발과 문화재 보존의 균형을 추구하고 있습니다. 이 제도는 이미 뉴욕, 도쿄 등 해외 주요 도시에서 성공적으로 시행된 바 있으며, 서울시도 이를 통해 도시 경쟁력을 강화하고자 합니다. ​

1. 용적이양제란 무엇인가?

용적이양제는 건축물의 용적률을 활용하지 못하는 지역에서 그 용적률을 다른 지역으로 이전하여 개발할 수 있도록 허용하는 제도입니다. 이는 문화재 보호 구역이나 공항 주변 등 건물 높이에 제한이 있는 지역에서 사용하지 못하는 용적률을 개발 가능 지역에 이전하여 초고층 빌딩 등을 건설할 수 있도록 하는 방식입니다. ​

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2. 해외 주요 도시의 용적이양제 사례

2.1 뉴욕

뉴욕에서는 그랜드센트럴터미널 및 바워리세이빙 빌딩의 미사용 용적률을 이전 받아 초고층 빌딩인 '원 밴더빌트(One Vanderbilt)'를 건설하였습니다. 이 건물은 93층 규모로, 약 3000%의 용적률을 적용받아 역사적 건축물 보존과 초고층 개발을 동시에 실현한 성공 사례로 평가받고 있습니다. 

2.2 도쿄

일본 도쿄에서는 문화재로 지정된 도쿄역의 용적률을 사들여 '신마루노우치 빌딩'과 '그랑도쿄'와 같은 초고층 빌딩을 건설하였습니다. 신마루노우치 빌딩은 38층 규모로 1760%의 용적률을 적용받았으며, 그랑도쿄는 43층 규모로 1300%의 용적률을 적용받았습니다. 이는 문화재 보존과 경제적 개발을 조화롭게 진행한 사례로 평가받고 있습니다. ​

3. 서울시의 용적이양제 도입 배경

서울시는 도시 개발과 역사적 가치를 동시에 살리기 위해 '서울형 용적이양제'를 추진하고 있습니다. 이는 문화재와 자연환경 보존, 도시 공간의 효율적 활용, 도시 균형 발전 유도 등을 목표로 하고 있습니다. ​

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4. 용적이양제의 장단점

4.1 장점

• 도시 개발 효율성 증대: 불필요한 공간 낭비 없이 용적률을 효율적으로 활용할 수 있습니다.​
• 문화재 및 재산권 보호: 개발 규제로 용적률을 활용하지 못하는 토지 소유자들의 권리 보장과 문화재 보존이 가능합니다.​
• 지역 경제 활성화: 개발 제한 지역의 토지 소유자들에게 새로운 수익 창출 기회를 제공하며, 낙후 지역의 재개발을 촉진할 수 있습니다.​

4.2 단점

• 특정 지역 과밀 개발 우려: 강남, 여의도 등 인기 지역의 고밀 개발 가능성이 증가하여 교통 혼잡 등 부작용이 발생할 수 있습니다.​
• 투기 가능성: 제도 시행 초기, 용적률 거래 가격 및 기준이 불명확하여 투기가 발생할 우려가 있습니다.​
• 형평성 문제: 용적률 거래로 인해 지역 간 부동산 가치 불균형이 심화될 가능성이 있습니다.​
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5. 향후 준비 방안

5.1 제도 이해와 정보 수집

용적이양제는 아직 국내에서는 생소한 제도이므로, 관련 정보를 꾸준히 모니터링하고 제도의 운영 방식을 이해하는 것이 중요합니다. 특히, 용적률 거래 가격, 적용 지역 확대 계획, 관련 법규 변화 등을 주시해야 합니다.​

5.2 투자 전략 수립

투자 결정 시 신중하게 접근해야 하며, 용적이양제의 장단점을 고려한 투자 전략을 수립해야 합니다. 특히, 용적률 거래로 인한 부동산 가치 변동을 예측하고 대응 방안을 마련해야 합니다.​

5.3 정부 정책 참여 및 의견 제시

용적이양제의 성공적인 정착을 위해서는 정부와 시민 간의 소통이 중요합니다. 시민들은 제도 시행 과정에서 발생하는 문제점이나 개선사항에 대해 적극적으로 의견을 제시하고, 정책 결정 과정에 참여해야 합니다.​

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6. 결론

용적이양제는 도시 개발과 문화재 보존의 균형을 이루기 위한 혁신적인 제도로, 서울시의 도시 경쟁력을 강화하는 데 기여할 것으로 기대됩니다. 그러나 제도 시행 초기에는 예상치 못한 부작용이 발생할 수 있으므로, 시민들과 정부의 적극적인 참여와 협력이 필요합니다. 이를 통해 용적이양제가 성공적으로 정착되어 서울이 글로벌 도시로 도약하는 데 기여할 수 있기를 기대합니다.​