🏗️“강남·용산 다시 묶였다!” 2025 토지거래허가제 전면 재지정…부동산 판도 바뀐다!

출처:연합뉴스

2025년 토지거래허가제가 강남·용산 등 핵심 지역에 재지정되며 부동산 시장에 큰 변화를 예고합니다. 제도의 개요, 최근 변화, 향후 정책 방향까지 상세히 정리했습니다

 

1. 토지거래허가제란?

토지거래허가제는 특정 지역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때, 관할 지자체장의 사전 허가를 받도록 하는 제도입니다. 이는 부동산 투기를 억제하고, 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위한 목적을 가지고 있습니다.

• 법적 근거: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조~제17조
• 주요 목적: 지가 상승 억제, 투기 수요 억제, 개발 이익 선제적 관리
• 적용 기준: 주거지역 6㎡ 이상, 상업지역 15㎡ 이상 거래 시 허가 필요
• 실거주 요건: 주거용 토지의 경우 2년간 실거주 의무 적용

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2. 2025년 주요 변화

2-1. 강남·용산 전면 재지정

2025년 2월, 서울시는 잠실·삼성·대치·청담 등을 토지거래허가구역에서 해제했으나, 해제 직후 강남을 중심으로 집값이 급등하고 거래량이 폭증하자, 35일 만인 3월 19일 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체를 허가구역으로 재지정하는 조치를 단행했습니다. 이번 재지정은 구 단위 전면 적용이라는 점에서 기존과 차별화됩니다. 

2-2. 허가 기준 강화

• 실거주 의무 기간 연장: 기존 2년에서 3년으로 연장
• 취득 목적 증명 강화: 보다 구체적인 증빙서류 요구
• 법인 취득 제한 강화: 법인의 토지 취득 시 추가 심사 절차 도입
• 외국인 취득 조건 강화: 국내 거주 기간 등 추가 요건 신설 

2-3. 신규 지정 지역 확대

• 수도권: 경기 화성시 동탄6동, 인천 연수구 송도국제도시 8블록
• 지방 광역시: 대구 수성구 범물2지구 

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3. 향후 정책 방향

3-1. 규제 지역의 탄력적 조정

정부는 시장 상황을 면밀히 검토하여 단계적으로 규제를 완화할 예정입니다. 주거지역 내 일정 규모 이하 토지, 산업 및 상업용 부지, 개발제한구역 일부 등이 해제 대상이 될 가능성이 있습니다. 

3-2. 실수요자 중심의 정책 강화

• 실거주 및 경작 의무 강화: 허가를 받더라도 일정 기간 실거주 또는 경작을 해야 함
• 사후 관리 강화: 허가를 받은 후에도 해당 토지를 실제로 사용하고 있는지 철저히 심사 

3-3. 디지털 허가 시스템 도입

2025년 3월부터 AI 디지털 허가 시스템이 전면 시행되어, 거래 목적에 대한 사전 진단 코드 발급과 같은 절차가 도입되었습니다. 

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4. 부동산 시장에 미치는 영향

• 투기 수요 억제: 규제 강화로 인해 투기 목적의 거래가 감소할 것으로 예상됩니다.
• 실수요자 보호: 실거주 요건 강화 등으로 실수요자 중심의 거래가 촉진됩니다.
• 시장 안정화: 규제 지역의 탄력적 조정으로 부동산 시장의 안정화가 기대됩니다.

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5. 결론

2025년 토지거래허가제의 변화는 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 특히 강남·용산 등 핵심 지역의 재지정과 허가 기준 강화는 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위한 정부의 강력한 의지를 보여줍니다. 향후 정책 방향은 규제 지역의 탄력적 조정과 실수요자 보호에 초점을 맞출 것으로 예상되며, 이에 따라 부동산 시장의 안정화가 기대됩니다.